Spørgsmål og svar

Indflytning i de tre første nybyggede højhuse forventes at kunne ske i 2. halvår 2031. De næstkommende fire højhuse i 1. halvår 2032 og de sidste tre højhuse i 2. halvår 2032.

Desværre er de nye bygninger ikke færdige, før noget tid efter de sidste eksisterende bygninger skal rives ned. Ifølge den aktuelle forventede tidsplan er der 1½ til 2 år mellem den sidste udflytning og den første indflytning.

Det er tidligere meldt ud at de beboere, der, ifm. genhusningen som følge af helhedsplanen, har ønsket at komme tilbage til SAB Bellahøj I og II, skal have fortrinsret til de nye boliger.

Nutidige krav til byggeri, gør det umuligt at genskabe boligplanerne som de er i dag. Men der arbejdes med at sikre en fremtidig boligfordeling, der skal gøre det muligt for dem der har ønsket det, at få tilbudt en bolig med samme antal rum som den de kom fra.

Konstruktionsfejlene i SAB Bellahøj er alvorlige og komplicerede. Det betyder, at der bl.a. er risiko for sammenstyrtninger og kollaps ved brand og bestemte vindhastigheder. Derfor er der bl.a. installeret et automatisk brandalarmanlæg i afd. I og etableret et særligt vindberedskab i KAB, der holder øje med vejret, for at kunne sætte en evakuering af de eksisterende beboere i gang i tide, inden vinden opnår de hastigheder og retninger, der er kritiske for de ti eksisterende højhuse på SAB Bellahøj I og II.

I tilfældet med SAB Bellahøj I og II er konstruktionsfejlene så omfattende, at en udbedring af dem, gennem en renovering, er for dyr til at den kan finansieres indenfor de økonomiske rammer almene boliger er underlagt.

Selvom Landsbyggefonden støtter renoveringen, vil huslejen komme langt over niveauet for alment nybyggeri, hvilket hverken Landsbyggefonden, kommunen eller SAB kan acceptere. Det er i juni 2026 estimeret at huslejen ved renovering vil lande på ca. 12.000 kr. for en bolig på 50 m² og ca. 19.000 kr. for en bolig på 80 m² mens nedrivning og genopbygning er estimeret til ca. 6.500 kr. for en bolig på 50 m² og ca. 10.000 kr. for en bolig på 80 m².

Pr. juni 2026 er estimeret et budget på ca. 2,3 mia. kr. Den primære finansiering er billige lån (Landsbyggefondens renoveringsstøtte og kommunal støtte til nybyggeri) som udgør omkring 70 pct. De sidste ca. 30 pct. er banklån på almindelige vilkår. Derfor påvirkes huslejen i langt højere grad af disse lån. Samlet er estimeret en husleje på ca. 1.500 kr./m²/år.

Der vil være en besparelse på varmen på ca. 1,5 mio. kr. Derudover forventes en besparelse i projektøkonomien på omkring 10 mio. kr. da større viden om bygningerne kan betyde færre fordyrende usikkerheder i det kommende udbud for nedrivning. Yderligere vil det betyde mindst 6 mio. kr. besparelse på tomgang (aktuelt niveau 2 mio. kr./md), da den samlede tidsplan for genopbygningsprojektet optimeres med 3 mdr.

For SAB er målet at bibeholde de almene boliger på Bellahøj. Først hvis finansieringsmulighederne, mod forventning, ikke viser sig tilstrækkelige til at holde huslejen på niveau med alment nybyggeri (ca. 1.600-1.700 kr./m²/år i 2026), vil alternative muligheder blive undersøgt og forelagt SAB og kommunen til beslutning.

Den umiddelbare handlemulighed vil i sådan en situation være at afsøge frasalg af byggeretter til 2. aktør i nødvendigt omfang for at bringe budgettet i balance. Dette scenarie er ikke attraktivt for SAB, og det vil derfor ikke blive undersøgt, medmindre det er yderst nødvendigt for realiseringen af genopbygningen af de ti højhuse på SAB’s Bellahøj-matrikler.

Med genopbygningen af SAB’s ti højhuse på Bellahøj har SAB mulighed for at prioritere en anden boligfordeling end i det oprindelige byggeri. Organisationsbestyrelsen har besluttet at arbejde med et opdateret boligudbud, der skal styrke SAB's strategi om at sikre boliger til alle livsfaser i det enkelte boligområde. Dette gøres ved at ungdomsboligantallet øges og der introduceres et aldersblandet bofællesskab. Nedenfor fremgår en oversigt over den boligfordeling, der arbejdes med i genopbygningsprojektet sammenholdt med den nuværende fordeling (i parentes).

• 1 rums boliger: ca. 15 - 20 pct. (ca. 5 pct. i de eksisterende 10 højhuse)
• 2 rums boliger: ca. 15 – 20 pct. (ca. 21 pct. i de eksisterende 10 højhuse)
• 3 rums boliger: ca. 15 – 35 pct. (ca. 46 pct. i de eksisterende 10 højhuse)
• 4 rums boliger: ca. 25 – 50 pct. (ca. 28 pct. i de eksisterende 10 højhuse)

Alle 1 rums boliger i de nye bygninger forventes mærket som ungdomsboliger. Der arbejdes pt. med ca. 90 ungdomsboliger. Ungdomsboligerne planlægges fordelt på de tre sydligste boligtårne mod Bellahøjvej, der hver især vil komme til at dele et glastrappetårn med et boligtårn med 3 og/eller 4 rums familieboliger.

Formålet med at samle ungdomsboligerne i tre boligtårne er at sikre et godt naboskab mellem beboerne og undgå eventuelle nabokonflikter som følge af forskellige livssituationer med naboer og over-/underboer. Derudover vil ungdomsboligerne påvirke facaden ift. vinduessætning og altaner, og derfor placeres de i en samlet klynge (se mere om klyngedannelse under ”Bygningerne”).

Målet med at øge antallet af ungdomsboliger, er dels at bidrage til en øget boligvariation på Bellahøj ift. den der er i dag og dels at bidrage til efterspørgslen på ungdomsboliger i København.

Der pågår en afvejning af hvor mange 3 rums og 4 rums boliger der skal etableres, hvilket vil blive drøftet nærmere med både organisationsbestyrelsen og kommunen i løbet af efteråret 2026.

Der planlægges et bofællesskab med ca. 45 til 50 boliger, samlet i et af de ti nye højhuse. Boligerne planlægges som en blanding af 2, 3 og 4 rums boliger. Kommunen stiller krav om at mindst 10 pct. af arealet planlægges som fællesarealer for bofællesskabet. Det forventes at de primært vil være placeret i nederste etage af bygningen og med et mindre fællesareal på tagetagen (penthouse).

Beboerne i bofællesskaber forpligter sig på at deltage aktivt i deres naboskab gennem udvalg, fællesspisning og fællesmøder, og får ved 1. gangs udlejningen adgang til boligerne ved at deltage i en naboskabsproces faciliteret af KAB, som forventes at opstarte ca. ½ år inden indflytning og løber til ca. ½ år efter indflytning. Ved genudlejning har beboerne indflydelse på fremtidige naboer gennem et udlejningsudvalg med deltagelse af boligselskabet/-administrationen.

Baggrunden for at SAB ønsker at etablere et aldersblandet bofællesskab som en del af Fremtidens Bellahøj Syd, er dels at bidrage til en øget boligvariation på Bellahøj, ift. den der er i dag og dels at bidrage til efterspørgslen på aldersblandede bofællesskaber i København. Af Københavns Kommunes boligredegørelse fra 2024 fremgår det at halvdelen af seniorerne i kommunen er interesserede i at flytte i bofællesskab, og at de helst vil bo aldersblandet.

Der arbejdes med at genopbygge de ti højhuse med en tilbagetrukket tagetage, som en del af at bevare Bellahøjs samlede udtryk. I de nye bygninger er der på tagetagen indarbejdet områder til teknik i relation til bl.a. ventilation og trapperummets funktion som sikkerhedstrappe, for at imødekomme de nutidige krav til indeklima, brandsikring mv.

Teknik fylder ca. halvdelen af hver tagetage for de to boligtårne, der sammen med et glastrappetårn udgør et højhus. Det efterlader ca. 55-70 m² på hvert boligtårn, der disponeres til en 2 rums bolig placeret mod syd – altså arbejdes der i planerne med to penthouse 2 rums boliger for hvert af de ti højhuse.

Der planlægges for køkken/alrum i alle familieboliger, uanset om det er en bolig med 2, 3 eller 4 rum.

For 1 rums ungdomsboligerne, arbejdes der med at afgrænse køkkenzonen fra sove- og opholdszonen i videst muligt omfang.

Det er Kommuneplanen, der sætter rammerne for omfanget af cykelparkering ifm. genopbygningen af SAB’s ti højhuse på Bellahøj, herunder ift. hvor mange, der skal etableres som overdækkede pladser.  Det betyder at der vil komme en del mere cykelparkering end der er i dag.

Landskabsarkitekterne arbejder med at placere de fleste cykelparkeringspladser i et ankomsthaverum mod nord, for hver af de ti højhuse. De overdækkede cykelparkeringspladser forventes placeret i skure langs fortovet Ved Bellahøj Syd i videst muligt omfang. De resterende overdækkede cykelparkeringspladser forventes placeret i den eksisterende bilparkeringskælder, med nedkørsel nær ved de tre ungdomsboligtårne. Muligheden for aflåsning er uafklaret.

Der arbejdes i genopbygningsprojektet med en hybridløsning, hvor der til hver bolig er tilknyttet et mindre depotrum i kælderen, som suppleres af fælles depotarealer i både kælder til opbevaring af større genstande og i stueetagen, der f.eks. kan benyttes til barnevognsrum.

Når de eksisterende huse nedrives, er der ikke krav om at der skal etableres sikringsrum i de nye bygninger. Derfor er sikringsrum ikke indarbejdet i genopbygningsprojektet, da det blot vil fordyre huslejen for de fremtidige beboere.

Ja, det er et fælles ønske fra SAB, kommunen og Slots- og Kulturstyrelsen at bygningerne har samme udtryk og derfor også samme højder som de oprindelige bygninger.

Det vil sige at de bygninger der er hhv. 9, 11 og 13 etager i dag, også vil blive genopført med hhv. 9, 11 og 13 etager.

Der arbejdes med et facadeudtryk for de ti nye højhuse, som skal passe ind med de øvrige 18 huse på Bellahøj. Facaderne forventes udført i beton varieret med en mønstersætning, der er inspireret af de forskellige fliseformater, som er til stede på Bellahøj. Ved at variere facaderne, altaner, vinduessætning, trappetårne, tagetager mv. skabes der tre forskellige arkitektoniske udtryk, som benyttes på tre ”klynger” af højhuse, for at skabe en oplevet variation i den samlede bebyggelse. Denne form for klyngedannelse er et af de kendetegn arkitekterne har udpeget som ikonisk for Bellahøj.

Der arbejdes med det kvadratiske vinduesmotiv, der er kendetegnende for SAB Bellahøj i dag, men der hentes også inspiration på det øvrige Bellahøj, hvor det kræves, for at kunne leve op til de moderne krav til dagslys i boligerne.

Ift. altaner, arbejdes der med fritliggende og større altaner ift. de altankarnapper, der er på bygningerne i dag. Altanerne forventes også udført med en betonoverflade, og de placeres ovenover hinanden, så de danner to altantårne på den lange side af hvert boligtårn, hvilket også er et kendetegn for Bellahøj bebyggelsen. Der arbejdes med mindre variationer i altanerne ift. f.eks. plantekasser indenfor tre designs, der skal være med til at skabe variationen mellem de tre klyngedannelser.

I genopbygningsprojektet arbejder landskabsarkitekterne med afsæt i C.Th. Sørensens landskabsplan. I de nordvendte haverum for hvert af de ti højhuse skabes en klar ramme om cykelankomst og -parkering samt ankomst for større biler (flyttebiler og brand). De nordvendte haverum afgrænses fra parkarealet af læ-givende træer og buskads i et buet slag, som er kendetegnende for den oprindelige landskabsplan.

I de sydvendte haverum for hvert af de ti højhuse skabes et mere åbent ankomstrum med fokus på tilgængelighed for gående, indrammet af lave blomstrende buske. Ankomstrummet planlægges som et semiprivat samlingssted for beboerne i hvert højhus med mulighed for indretning med ophold og småbørnsleg (f.eks. legehus eller sandkasse).

Ud mod parken, på de ti højhuses vest- og øst-sider, forventes placeret lukkede terrasser for boligerne på de nederste etager, som afslutning på altantårnene mod parken.

Ved fællesrummene på de nederste etager, der forventes placeret i de to højhuse i midten af bebyggelsen tæt ved hhv. mosen og boldbanen, forventes disse terrasser etableret med åben forbindelse til parken.

Nedrivningstilladelse kan kun gives i forbindelse med en godkendt lokalplan, så lokalplanen kommer først.

Det er et fælles ønske fra SAB, kommunen og Slots- og Kulturstyrelsen, at det fremtidige Bellahøj II opføres med klare referencer til de oprindelige bygninger, herunder at fodaftryk og højder ikke varieres for meget.

Derfor vil de fremtidige bygninger have samme antal etager, som det eksisterende. Som følge deraf vil bebyggelsesprocenten også være på omkring samme niveau som det eksisterende.

Miljørapporten indgår som lokalplangrundlag og er et bilag til den politiske behandling ved både lokalplansforslaget og den endelige vedtagelse af lokalplanen. 

Budgetter indgår ikke i lokalplanarbejdet og detaljerne er fortrolige af hensyn til kommende udbud af entreprisen.

SAB’s rådgivere har ansvar for at benytte de billigste løsninger, der kan imødekomme de konstruktive og materialemæssige bindinger, der er forbundet med at genopbygge ti højhuse med nogenlunde samme fodaftryk og højder samt genkendelige facadematerialer ift. de eksisterende højhuse, og som samtidig lever op til nutidige standarder indenfor byggeri.

I den forbindelse har rådgiverne f.eks. introduceret helvægs-betonfacadeelementer, som en nutidig og optimeret facadeløsning ift. konstruktion, pris og klimapåvirkning.

Rådgiver er ansvarlig for at projektere bygningerne med det mest hensigtsmæssige ventilationsanlæg, der opfylder gældende krav i bygningsreglementet, og derudover er anerkendt som en afprøvet teknisk løsning. Disse forudsætninger peger ikke på en løsning med behovsstyret mekanisk ventilation.

Der blev i 2025 lavet en LCA-rapport, der redegør for klimapåvirkningen af renoveringsprojekt overfor nybyggeri. Rapporten findes her: Bilag 17_LCA Analyse Bellahøj 2.0_250326.pdf

Entreprenøren, der står for nedrivning, skal dokumentere korrekt bortskaffelse af affald som beskrevet i affaldsbekendtgørelsen. Bekendtgørelsen stiller store krav til korrekt håndtering af miljøskadelige stoffer samt genanvendelse, hvor det er muligt.

Tomme bygninger er sårbare overfor hærværk mv. Belysning gør det sværere at færdes ubemærket. Belysningen er lavenergi, så der er ikke en stor udgift ved belysningen.

Advokatfirmaet blev kontaktet for at afsøge, hvordan KAB skulle håndtere sikkerhedsudfordringerne, efter at brandfare og sammenstyrtningsrisiko var blevet opdaget.

I 2023 fik SAB påbud fra kommunens tilsyn med almene boliger om at udlejningen af tomme boliger på Bellahøj II skulle stoppe på grund af udfordringer med statikken. Tre huse skulle tømmes helt. Samtidig kom en udtalelse fra Boligkommissionens sekretariat om at ”ledige boliger ikke genudlejes og at den frivillige fraflytning fastholdes, indtil husene er tømt” på grund af brandtekniske udfordringer i bygningerne.

Påbuddet fra kommunen og udtalelsen fra Boligkommissionens sekretariat betyder at tomme lejemål skal forblive tomme og SAB ikke kan flytte nogen ind.

Fra efteråret 2026 iværksætter KAB imidlertid muligheden for intern udlejning for beboere, der aktuelt bor i SAB Bellahøj I og II, til de tre huse i SAB Bellahøj afd. II, der ikke er påbudt rømmet for beboere. Det sker efter Kommunen har godkendt, at påbuddet kan tolkes på en måde, så der kan tillades intern udlejning.